Pues sin permisos, realmente no puedes construir nada y esto se debe a dos motivos fundamentalmente:
1. En primer lugar porque de modo habitual se confunde propiedad con uso privativo. Si no se tiene la propiedad de la terraza, no se puede decidir unilateralmente qué se puede construir.
2. Y en segundo lugar, porque para cualquier obra se necesita contar la licencia de obras preceptiva.
Es muy normal que si eres el propietario de un ático consideres tuya la terraza, ya que se accede exclusivamente por tu vivienda, pero tan sólo tienes que mirar tus escrituras de compraventa para verificar si en lo referente a la terraza únicamente se te otorga el “uso y disfrute”. El uso privativo de las terrazas está detallado en el título constitutivo.
Por lo tanto , si se trata de un elemento común (ya lo dice el Código Civil en su artículo 396), la propiedad es de todos los propietarios de la comunidad, no tuya. Por su puesto, la vivienda vale más si disfruta de la terraza que si no, pero no es de tu propiedad.
Si quieres hacer obras en la terraza deberás solicitar la autorización de la Junta de Propietarios.
Además de la autorización de la Junta de Propietarios las obras deben de contar con su licencia de obras preceptiva. Dependerá de la obra a realizar su concesión o no. Un caso común y que genera más de un problema es cuando se plantea ampliar la vivienda sobre la terraza.
Todos los edificios tienen asignada una edificabilidad máxima que en la mayoría de las ocasiones los promotores quieren agotar, para poner más metros cuadrados a la venta. Esto implica que el Ayuntamiento no puede autorizar obras que incrementen la superficie construida del edificio, ya que ésta suele estar ya consumida. Pero supongamos que , se da la circunstancia que no se encuentra agotada y aún se pueden construir 20 m2 más ¿quién es el dueño de esa edificabilidad? ¿el dueño del piso? ¿o todos los propietarios de la comunidad? ¿se tendría que repartir por coeficientes?
Por lo tanto , en el supuesto que la comunidad te autorice a construir en la cubierta del edificio un remonte que permita a la vivienda ampliar su superficie, no hay que olvidar que debe de cumplirse la normativa urbanística, que marca parámetros claros sobre número de plantas máximas, edificabilidad , ocupación , retranqueos en áticos… Si construyes sin permiso te expones a que sea una infracción urbanística y acabes pagando una sanción con una orden de derribo.
Bajo mi punto de vista es muy difícil ejecutar obras legales de ampliación en viviendas que se encuentran en división horizontal, y dado el coste que suelen tener dichas ampliaciones, te recomiendo que antes de lanzarte te informes muy bien, porque al final sin un buen asesoramiento te puede salir muy caro y acabar sin la ampliación soñada.
Si tienes dudas sobre tu caso en concreto, puedes consultarnos en hola@almartur.es, seguro que podemos ayudarte.